Нотариальная сделка с недвижимостью

В процессе оформления всех видов нотариальных сделок с недвижимостью, согласно законодательным нововведениям 2016 г., нотариус выступает важным согласующим звеном. Его участие гарантирует безопасность, легитимность и успешность процедуры.

При продаже, дарении или обмене недвижимости оформляется письменный договор, который в некоторых случаях должен иметь нотариальную форму. Участие нотариуса в его оформлении позволяет защитить интересы сторон и разрешить возможные споры. Если Вам необходимо удостоверить сделку с недвижимостью в Москве, можно обратиться за этой услугой в нотариальную контору Юдашкиной Зинаиды Витальевны. Нотариус проведет процедуру в точном соответствии с действующим законодательством.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

В нотариальной конторе осуществляется нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Перед нотариальным удостоверением сделок устанавливается личность обратившихся, проверяется дееспособность, а также проверяется правоспособность юридических лиц, разъясняется смысл и значение документа.

Договор об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом по месту нахождения этого имущества (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус города Москвы удостоверяет сделки только с недвижимым имуществом, находящимся в городе Москве.

Нотариус, удостоверивший договор, по просьбе сторон, может передать документы на регистрацию перехода права и права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве. То есть сторонам не придется самим подавать документы на регистрацию и получать готовые документы.

Сроки регистрации перехода прав:

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов (абз.3 п.3 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») 3 рабочих дня.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав (Абз.4 п.3 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») 1 рабочий день, следующий за днем приема документов.

Сделки в обязательной нотариальной форме

По закону некоторые виды договоров с недвижимостью обязательно удостоверяются нотариусом. Если нарушить это требование, они признаются недействительными и не приводят ни к каким юридическим последствиям для сторон. Речь идет о следующих соглашениях.

• Ипотечный договор или сделка о передаче права на долю в собственности.
• Договор в отношении недвижимости, которая принадлежит ограниченному в дееспособности или несовершеннолетнему лицу.
• Соглашение, объект которого – доля или ее часть в уставном капитале ООО.
• Сделка о передаче доли в хозяйственном партнерстве.

Перечень неполный, и в законе могут упоминаться другие случаи, когда нужно обращаться с договором к нотариусу. Кроме того, даже при отсутствии такого законодательного требования стороны могут договориться, что их соглашение будет иметь нотариальную форму.

Виды сделок, подлежащих нотариальному удостоверению

Нотариальные сделки с недвижимостью включают:

• дарение или продажу доли совладельцу;
• покупку или продажу доли постороннему лицу (не совладельцу);
• дарение или продажу всей недвижимости общей собственности;
• дарение доли не совладельцу;
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.

Учитывая требования законодательства РФ, нотариальная сделка с недвижимостью должна быть проведена при участии специалиста и в соответствующих условиях.

По Гражданскому кодексу передача в собственность недвижимого имущества осуществляется по таким договорам:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения.

Рассмотрим особенности каждого из видов нотариальных сделок с недвижимостью.

Договор купли-продажи

По такому соглашению одна сторона (продавец) передает другой (покупателю) имущественный объект в собственность в обмен на определенную денежную сумму. Данные о сделках, по которым покупается недвижимое имущество, обязательно проходят государственную регистрацию, и в некоторых случаях, когда это требуется по закону или соглашению сторон, такие документы удостоверяются нотариусом.  

Существенные условия договора купли-продажи

В такой документ обязательно включается следующая информация:

• предмет сделки, то есть само имущество;
• цена.

Данных о предмете должно хватать для идентификации объекта недвижимости. Обязательно нужна информация о расположении на земельном участке или в составе другой недвижимости. При определении цены сооружения, здания и т. п. нужно принимать во внимание, что по общему правилу, если другое не предусмотрено в законе или договоре, в сумму, указанную в соглашении, входит стоимость той части земельного участка, которая передается вместе с недвижимостью. При указании цены за квадратный метр или другую единицу размера общая сумма определяется с учетом фактической площади помещения, сооружения, здания, которое продается. Если в договоре нет существенных условий о предмете и цене, считается, что они не согласованы, а сделка не заключена.

Продажа доли в имуществе

Прежде чем удостоверить сделку о передаче части общего помещения, здания или сооружения, нотариус должен убедиться, что всем совладельцам недвижимости сообщили об их преимущественном праве на покупку доли.

Особенности сделок с земельными участками

При заключении договора купли-продажи земли действуют общие правила отчуждения недвижимости, но одновременно применяется и ряд особых требований, предусмотренных в Земельном кодексе. Они касаются права собственности иностранцев, для которых действуют некоторые ограничения, видов земель, которые могут передаваться частным лицам. Объект купли-продажи должен быть принят на кадастровый учет. От продавца требуется сообщить покупателю, есть ли обременения в отношении участка или ограничения на его использование.

Договор мены

По такому соглашению обе стороны берут на себя обязательства по передаче одного имущественного объекта в обмен на другой. При этом предполагается, что имущество равноценное. Если один из объектов дороже, разница в цене компенсируется. При обмене доли в праве на общее имущество, как и при ее продаже, должно соблюдаться правило о преимущественном праве других собственников на приобретение недвижимости. Им нужно сообщить о предстоящем обмене, а совладельцы должны отказаться от покупки и дать согласие на обмен. Удостоверяя сделку, нотариус проверяет соблюдение этой процедуры.

Договор дарения

По такому соглашению одна из сторон (даритель) бесплатно передает или берет на себя обязательство о передаче другой стороне (одаряемому) определенного имущества в собственность. Вступить в права собственности можно после государственной регистрации права на недвижимость. Договор дарения не может содержать никаких условий безвозмездного предоставления имущества, например, совершения каких-либо действий, так как это безусловная сделка. Можно упомянуть только о праве дарителя отменить договор в случае, если он переживет получателя дара. В случаях, когда это предусмотрено в законе или соглашении сторон, договор должен иметь нотариальную форму. Проводя процедуру удостоверения, нотариус проверяет, что происходит именно дарение, а не подмена продажи имущества.

Другие виды сделок с недвижимостью

По соглашению сторон в нотариальной форме могут заключаться любые договоры, что позволяет придать им большую юридическую силу и обезопасить себя на тот случай, если возникнут спорные ситуации.

Исключения, когда требование об удостоверении не действует

Сделку с долей в недвижимости можно заключать в простой письменной форме и не обращаться к нотариусу при следующих обстоятельствах:

• в соглашении участвуют все совладельцы имущества (продажа, обмен или дарение всех долей одновременно по одному соглашению);
• недвижимость, которая приобретается по договору, составляет паевой инвестиционный фонд или будет включена в него;
• объект сделки – доля в праве собственности на земельный участок;
• оформляется ипотечный договор с кредитной организацией на долю в собственности;
• сделка заключается в рамках договорных отношений по Закону «О статусе столицы Российской Федерации» (нотариальная форма требуется только в случае смерти собственника жилья в интересах его наследников).

Необходимые документы

Для удостоверения договора дарения нужно предварительно подготовить и подать нотариусу такие бумаги.

• Правоустанавливающие или подтверждающие право собственности документы в зависимости от того, как приобретается имущество.
• Договор, который будет удостоверяться.
• Выписка из ЕГРП с подтверждением отсутствия обременений недвижимости.
• Документальное подтверждение отсутствия задолженности по объекту собственности.
• Справка ЖСК.
• Документ с данными об инвентаризационной стоимости.
• Кадастровый и технический паспорта, поэтажный план, экспликация.
• Согласие второго супруга на продажу (дарение, обмен) общей собственности. Удостоверяется нотариально.
• Разрешение органов опеки – если имущество принадлежит несовершеннолетнему.
• Свидетельства о рождении, заключении брака или другое подтверждение родственных (семейных) отношений – при передаче недвижимости родственникам или второму супругу.

Этот перечень неполный. Исходя из условий конкретного договора могут потребоваться дополнительные документы.

Оплата услуг

Стоимость нотариальной сделки с недвижимостью определяется индивидуально для каждого конкретного документа и зависит от таких факторов:

• вид соглашения;
• количество объектов недвижимости в договоре;
• его цена. Нотариальное удостоверение оплачивается в процентах от этой суммы;
• услуги технического и правового характера. Объем и характер профессиональной помощи нотариуса могут отличаться, что сказывается на оплате;
• установленный по закону нотариальный тариф.

Удостоверение сделки с недвижимостью у нотариуса Юдашкиной Зинаиды Витальевны – это гарантия того, что документ будет оформлен юридически грамотно, и веский аргумент в Вашу пользу при разрешении спорных ситуаций, в том числе в процессе судебных разбирательств. Правильно составленный и удостоверенный нотариусом договор станет надежным подтверждением взаимных прав и обязанностей.

Процедура удостоверения сделок

Нотариус проверяет, насколько законна сделка, в частности, устанавливает, есть ли у сторон полномочия для ее заключения и полная дееспособность, какие у них реальные намерения. Он разъясняет содержание документа и рассказывает о последствиях его подписания. Если право собственности на объект, который передается по договору, должно проходить государственную регистрацию, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, кроме случаев, когда в документе упоминается, что сторона соглашения еще не является собственником. Он должен также убедиться, что не ограничены права лиц, заключающих сделку, недвижимость не находится в залоге, под арестом или другим обременением, и нет других обстоятельств, которые не позволяют вступить в договорные отношения. Удостоверение сделки проводится по месту нахождения недвижимости. Если имущество расположено в разных регионах, процедура проводится в любом из них.

Дополнительные услуги нотариуса

Кроме удостоверения сделки, в нотариальную контору можно обратиться для грамотного составления документа в полном соответствии с законом. Если право на имущество должно регистрироваться, сразу после удостоверения сделки (в тот же день или в срок, указанный в договоре) необходимо сообщить об этом в регистрационный орган. Нотариус может взять на себя это обязательство, оформить и подать соответствующее заявление с пакетом необходимых документов.

Роль специалиста в процессе оформления прав собственности на недвижимое имущество

Что входит в нотариальные полномочия:

• Соответствующий нотариальный орган занимается установлением личностей всех участников сделки с недвижимостью и проверкой задействованных документов до момента их официального подписания.
• Если нотариальная процедура осуществляется через представителя, будут проверены все его необходимые должностные полномочия.
• Специалист может назначить все необходимые нотариальные экспертизы, если данные вызывают сомнения или подозрения.
• Нотариус подтверждает адекватность, дееспособность и вменяемость каждого участника сделки в момент ее оформления. Согласно законодательным нормам, на лицо, которое в это время находилось в состоянии глубокого психологического стресса или же является не способным на решение сложных финансовых операций, право принимать участие в юридических процедурах не распространяется.
• Специалист разъясняет всем участникам нотариальной сделки смысл ее заключения, правовые последствия после официального утверждения, а также возможные варианты развития событий в конкретный момент и в будущем.
• Нотариальный работник проверяет необходимый комплект документов, подтверждает подлинность каждого экземпляра (иногда подписью), делает нужные копии или выписки.
• Для того, чтобы нотариальная сделка состоялась вовремя и без заминки, юрист лично составляет проект договора. В процессе знакомит присутствующих с предложенными условиями, заверяет предварительный текст, вносит правки, все предложения или пожелания оформляет согласно законодательным нормам.
• Если во время оформления нотариальной сделки возникают непредвиденные обстоятельства, которые негативно влияют на сам процесс или на возможность его удачного завершения, нотариус является гарантом конфиденциальности, а также берет на себя обязанность разрешения спорных вопросов максимально выгодно для обеих сторон.
• После окончания всех необходимых этапов подготовки документации представитель нотариальной службы следит за тем, чтобы на каждом экземпляре стояли нужные подписи, а данные были внесены в государственный реестр в соответствии с требованиями законодательства.

Новые требования относительно вмешательства нотариуса в процесс оформления сделки с недвижимостью появились не случайно. В связи с увеличением махинаций и мошенничества в подобных процедурах было принято решение усилить нотариальный контроль и тем самым обезопасить граждан от потери денег и имущества.

Преимущества нотариального сотрудничества

Человек может самостоятельно решать нотариальные вопросы, но, доверяя их специалисту, получает ряд выгод:

• Экономия времени. Специалист подготовит сложные документы, отправит в регистрационные органы, ускорит процедуру оформления, проверит все необходимые детали.
• Защита прав. Нотариус позаботится о том, чтобы ваши права не ущемлялись, а компромиссы были обоюдными.
• Проверка законности. Для уверенности в легитимности сделки необходимо проанализировать все технические моменты, проследить за тем, чтобы сама процедура не вызывала подозрений, а документы были подлинными.
• Соблюдение интересов. При участии нотариуса сделка состоится, учитывая интересы каждой стороны. Специалист всегда готов предложить разумные компромиссы, позволенные законом, чтобы избежать конфликта. В случае же его возникновения предложит наименее затратные пути решения.
• Несение ответственности. Нотариальный орган всегда отвечает за действия своих специалистов. Кроме этого, юридический аспект сделки также ложится на плечи эксперта. Клиент может даже не задумываться над тем, все ли правильно сделано согласно требованиям законодательных норм, ответственность за подобные ошибки несет нотариус.
• Ускорение процедуры. Если физическое лицо самостоятельно будет сотрудничать с регистрационными органами, то на оформление документов уйдет около 18 дней. При сотрудничестве с нотариусом человек может завершить сделку за 5 дней (при условии, что объект недвижимости внесен в кадастровую базу).

Нотариальная сделка с недвижимостью (включая процедуры продажи, дарения, отчуждения целого объекта или его частей) – сложный юридический процесс, требующий грамотного подхода в соответствии с новыми законодательными требованиями. Именно поэтому важно доверить все формальности специалисту, который возьмет на себя технические задачи, проверит подлинность документации, ускорит процедуру и сможет гарантировать качественное завершение операции. В противном случае, клиент рискует:

• Сделать ошибки в документах.
• Стать жертвой мошенников.
• Согласиться на невыгодные для него условия.
• Потратить много времени на простые детали.
• Упустить важные юридические нюансы.
• Приобрести не тот объект, что был ранее заявлен.
• Получить неполную сумму денег.
• Стать жертвой психологического насилия.

Функции нотариуса заключаются в том, чтобы упростить жизнь клиенту, соблюсти его интересы и защитить перед законом. Он вовсе не является просто подозрительным посредником, которые так часто предлагают свои услуги по оформлению сложных юридических сделок, а после возникновения трудностей снимают с себя всю ответственность.

Нотариус удостоверяет каждый документ собственной подписью, консультирует, а в случае конфликтной ситуации помогает найти взаимовыгодный компромисс. Не стоит подвергать свое имущество опасности, лучше позаботиться о его эффективной защите.

• Сделки с недвижимостью